Facturación para constructoras, contratistas y reformistas
Facturas sin IVA por inversión del sujeto pasivo, certificaciones que se cobran a plazos, retenciones de garantía que vuelven un año después y un 10 % que sólo se aplica si se cumplen tres condiciones. Cairos lleva la cuenta de todo eso por obra.
Qué tiene de particular facturar en construcción y reformas
Pocos sectores tienen tantas reglas propias de IVA, y ninguna de ellas es intuitiva. Éstas son las cinco que más dinero mueven.
Inversión del sujeto pasivo
En las ejecuciones de obra de urbanización, construcción o rehabilitación contratadas entre promotor y contratista —y también entre contratista y subcontratista— la factura va sin IVA y lo declara quien recibe la obra. Pero tiene tres condiciones que casi nunca se cuentan juntas: el destinatario tiene que ser empresario o profesional, el contrato tiene que tener por objeto urbanización, construcción o rehabilitación —una reforma corriente no vale—, y el destinatario debe comunicártelo por escrito antes de la obra.
«Rehabilitación» no es cualquier reforma
Es un término con definición legal, y de él depende que la factura vaya con IVA o sin él. Para que una obra sea rehabilitación, más del 50 % del coste del proyecto tiene que ir a estructura, fachadas o cubiertas, y el coste total debe superar el 25 % del precio de compra o del valor de mercado del edificio, descontando el suelo. Si no llega ahí, no hay inversión del sujeto pasivo: se factura con IVA.
El 10 % de las reformas de vivienda
Una reforma en casa de un particular puede ir al 10 %, pero sólo si el destinatario es una persona física que no actúa como empresario —o una comunidad de propietarios—, la vivienda se terminó hace al menos dos años y los materiales que aportas no pasan del 40 % de la base imponible. Ese último requisito no lo puede comprobar ningún programa por ti: lo tienes que saber tú al presupuestar.
Certificaciones y retenciones de garantía
La obra se factura por certificaciones, y es costumbre que el cliente se quede en garantía un porcentaje —en torno al 5 %— que devuelve pasado el plazo pactado. No lo impone ninguna ley en obra privada: sale del contrato, y por eso se olvida. Si esa retención no queda apuntada como pendiente, es dinero facturado que nadie reclama.
Saber qué deja cada obra
Materiales, subcontratas, horas y maquinaria de tres obras a la vez. Sin imputar cada gasto a la suya, el margen de la empresa es un número global que no sirve para presupuestar la siguiente.
Cómo se lleva hoy y cómo queda con Cairos
En obra el margen se pierde antes de terminar. El problema es que se descubre después.
Foto real de construcción y reformas trabajando: el oficio, no una oficina genérica
Sin Cairos
- Las facturas con inversión del sujeto pasivo se emiten con IVA «por si acaso».
- El 10 % se aplica a ojo, sin comprobar el límite de materiales.
- Las certificaciones se llevan en un Excel por obra que sólo entiende el jefe de obra.
- Las retenciones de garantía se pierden y nadie las reclama.
- El coste real de una obra se sabe cuando ya está entregada.
Con Cairos
- La factura sale sin IVA y con la mención legal cuando el cliente es empresa y la obra encaja.
- El tipo se elige al presupuestar, con el aviso de qué hay que cumplir para aplicar el 10 %.
- Cada certificación es un documento con su vencimiento y su estado de cobro.
- La retención queda apuntada con su fecha de devolución y avisa al llegar.
- Cada gasto se imputa a su obra y el margen se ve mientras la obra sigue abierta.
Cuándo lleva IVA tu factura y cuándo no
En construcción la primera pregunta no es qué tipo aplicar, sino si la factura lleva IVA. Y depende de quién sea el cliente y de qué obra sea.
| Situación | Tu factura | Por qué |
|---|---|---|
| Contratista factura al promotor —empresario o profesional— una obra de construcción o rehabilitación | Sin IVA | Inversión del sujeto pasivo: lo declara el promotor. Hay que poner la mención en la factura. |
| Subcontratista factura al contratista de esa misma obra | Sin IVA | La regla se aplica en toda la cadena, no sólo en el primer escalón. |
| Autopromotor particular que se construye su vivienda | 10 % | No es empresario, así que no hay inversión del sujeto pasivo: se factura con IVA, al 10 % por el art. 91.Uno.3.1º. |
| Reforma en vivienda de un particular o de una comunidad de propietarios, con pocos materiales | 10 % | Vivienda terminada hace más de dos años, uso particular y materiales por debajo del 40 % de la base imponible. |
| Reforma en vivienda con materiales por encima del 40 % | 21 % | Incumple el requisito c) del art. 91.Uno.2.10º y pierde el tipo reducido, aunque siga siendo una obra de renovación. |
| Reforma que no llega a ser rehabilitación, facturada a un contratista | 21 % | La inversión del sujeto pasivo sólo alcanza a urbanización, construcción y rehabilitación en el sentido del art. 20.Uno.22º.B. |
| Obra nueva de vivienda entregada al comprador | 10 % | Entrega de edificación apta para vivienda (art. 91.Uno.1.7º). Al 4 % si es VPO de régimen especial o de promoción pública. |
| Obra para una empresa que no es promotora de esa construcción | 21 % | Fuera del supuesto de inversión del sujeto pasivo: se factura con IVA normal. |
| Alquiler de maquinaria sin operario | 21 % | Es un arrendamiento, no una ejecución de obra. La cesión de personal para la obra, en cambio, sí entra en la inversión del sujeto pasivo. |
La inversión del sujeto pasivo en ejecuciones de obra está en el artículo 84.Uno.2º.f de la Ley del IVA, y el tipo reducido de las reformas, en el 91.Uno.2.10º. Hay un requisito de papeleo que casi nadie cumple: el artículo 24 quater del Reglamento del IVA obliga al destinatario a comunicarte expresa y fehacientemente, antes o al contratar, que actúa como empresario y que la obra es de urbanización, construcción o rehabilitación. Guarda esa comunicación: es lo que sostiene la factura sin IVA si algún día la miran.
Los modelos que acabas presentando
| Modelo | Cuándo | Por qué en tu caso |
|---|---|---|
| 303 | Trimestral | Con las casillas de inversión del sujeto pasivo, que muchos dejan en blanco. |
| 347 | Febrero | Los proveedores de material y las subcontratas pasan de 3.005,06 € con facilidad. |
| 111 | Trimestral | Las nóminas de la cuadrilla y las facturas de los profesionales que retienes. |
| 115 | Trimestral | Si alquilas nave o almacén, la retención sobre el alquiler. |
| 200 | Julio | El Impuesto de Sociedades, si la constructora es una SL. |
Lo que vas a usar de verdad
Lo que hace falta para no perder dinero entre el presupuesto y la entrega.
Presupuestos que pasan a factura
Del presupuesto aceptado salen las certificaciones, sin volver a teclear partidas.
Una obra, un centro de coste
Materiales, subcontratas y horas imputados a su obra, con el margen al día.
Cobros y retenciones
Vencimientos por certificación y las retenciones de garantía apuntadas con su fecha de devolución.
Compras y proveedores
Pedidos de material, precios por proveedor y el gasto colgado de su obra.
Pruébalo con las facturas de tu obra
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Preguntas de construcción y reformas
Tu obra factura distinto. El programa también.
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